Мошенничество с недвижимостью — это противоправный способ наживы путем обмана или злоупотребления доверием потерпевшего. Важный отличительный признак преступления: жертва добровольно передает злоумышленникам деньги, недвижимость или права на нее.
Наказание за мошенничество при купле-продажа квартир
Мошенничество считается совершенным в момент, когда преступник получает деньги, недвижимость или право ими распоряжаться. Ущерб от такого деяния относится к крупным или особо крупным и является отягчающим обстоятельством. Сам факт лишения человека жилья или деятельность в составе организованной группы также квалифицируют преступление как тяжкое.
Статья 159 УК РФ предусматривает максимальную ответственность — до 10 лет в исправительном учреждении плюс штраф до 1 миллиона рублей. Если правонарушение совершил один человек, отягчающие обстоятельства отсутствуют, у него есть шансы «отделаться» сроком до 2 лет, штрафом до 120 тысяч, арестом до 4 мес. или исправительными работами.
Мошенничество с недвижимостью на первичном рынке
При покупке недвижимости у застройщиков покупатель может столкнуться с рядом проблем из-за недобросовестности продавца:
Объект не построен — строительная компания собрала предоплату, а к возведению дома не приступила. Причины могут быть различными:
- нет денег на строительство;
- нет разрешения на строительство;
- нет руководителей предприятия, которые с удовольствием проживают собранные деньги в одной из зарубежных стран.
Единственный шанс вернуть свое — банкротство организации.
Объект продан нескольким покупателям — взяв аванс, застройщик заключает не договор долевого участия, а лишь предварительный договор купли-продажи квартиры или дома, не подлежащий регистрации в Росреестре, и строители продают объект снова. Готовое жилье получает кто-то один из покупателей, а остальные попадают в число жертв мошенничества.
Мошенничество на вторичном рынке недвижимости
Больше всего уловок мошенников придумано для вторичной недвижимости. На этом рынке крутятся довольно большие деньги, ежегодно увеличивается количество способов обмануть продавца или покупателя:
- Поддельные документы — на самом деле владельцем недвижимости является не тот, кто ее продает. Личность и права продавца удостоверяют фальшивый паспорт, документы о собственности или подложная доверенность. Мошенничество будет оспорено в суде, а покупатель лишится и денег, и квартиры/дома. Проверить подлинность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Недвижимость с долгами — квартиру продают с огромной задолженностью по коммунальным платежам. Важно проверять квитанции об оплате или справку из бухгалтерии управляющей компании при оформлении сделки.
- Отмена договора дарения — иногда продавец настаивает на оформлении договора дарения, чтобы уйти от налога с продажи или от необходимости получать согласие сособственников (например, в коммунальной квартире). Помните, что дарение можно оспорить в течение года, и тогда объект недвижимости вернется к продавцу. Причем потребовать в суде возврата уплаченных денег не получится — юридически это был подарок.
- Недвижимость с ограничениями — продажа жилья, которое было приобретено с нарушениями. Например, без выделения долей детям при оплате средствами маткапитала, при наличии наследников, пропустивших сроки вступления в наследство. Такое приобретение может быть оспорено, сделка аннулирована, а квартира или дом — возвращены истцам.
- Без согласия второго супруга или родителя — при наличии официального супруга, второй супруг обязан получить его нотариально заверенное согласие на крупное приобретение или продажу. Равно второй родитель должен быть согласен на продажу недвижимости своего несовершеннолетнего ребенка, сделку с которым удостоверил один из родителей. Если должным образом оформленные согласия отсутствуют, она может быть оспорена.
- Продажа с жильцами — возможна, если в квартире/доме имеет право пожизненного проживания другой человек. Продавец обязан указать данное условие в договоре, а в случае сокрытия информации речь идет о мошенничестве. Покупателю грозит нежелательное соседство, например, если квартира была приобретена по договору ренты, приватизации — при отказе кого-то из жильцов от своей доли. Может вселиться и человек, вернувшийся из мест заключения, зарегистрированный на этой жилплощади раньше.
- Продажа недвижимости недееспособного или зависимого гражданина — мошенничество. Причем оно направлено и против продавца, и против покупателя. При отсутствии справки из психдиспансера и наркологии об отсутствии заболеваний у владельца сделка может быть аннулирована.
- Обмен с доплатой — участник сделки предлагает внести доплату срочно, поскольку у него уже «очередь выстроилась». Нельзя исключать, что такой контрагент просто исчезнет с деньгами.
- Продавец-должник — если в течение трех лет после сделки продавец проходит процедуру банкротства, продажа его объекта недвижимости может быть оспорена кредиторами и, скорее всего, аннулирована. На сайте ФССП можно проверить наличие долгов у владельца объекта.
Пострадать от действий мошенников может и продавец недвижимости:
- фальшивые деньги или недоплата — при расчете наличными;
- возврат двойного залога при вынужденном отказе от продажи;
- потеря времени и денег на оформление — сделка может быть оспорена, если покупатель в процедуре банкротства.
Аферы с арендной недвижимостью
Некоторые посредники в подборе арендного жилья или арендаторов предоставляют клиентам устаревшую или фальшивую базу. Заплатившие за нее собственники квартир или съемщики сталкиваются с отказами и недозвонами. При обвинении компании в мошенничестве номера «скандалистов» просто блокируют.
Иногда объекты могут быть сданы сразу нескольким арендаторам, и со всех берут плату за услуги агентства, деньги за первый месяц аренды и залог. Затем также просто блокируют. Причем нередки случаи, что владелец квартиры даже не в курсе махинаций вокруг своей недвижимости.
Незаконная субаренда — заключив договор аренды, квартиранты пересдают объект другим арендаторам, вселяя нескольких человек в разные комнаты, или посуточно, предоставляют его под вечеринки или мини-гостиницы. И все это без согласия владельца.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью
Если вы собрались продавать, покупать, сдавать или арендовать квартиру, дом, комнату, проконсультируйтесь с юристами, специализирующимися на рынке недвижимости. Они проверят правильность договора долевого участия, купли-продажи на вторичном рынке, а также помогут составить соглашение между арендатором и арендодателем.
Требуйте предоставления правоустанавливающих документов, проверяйте подлинность доверенности, выписки из ЕГРП и домовой книги, не соглашайтесь на передачу денег без подтверждающих документов, на занижение стоимости недвижимости в договоре. Отнеситесь критично к покупке жилья с оформлением договора дарения!
А если вы все же стали жертвой мошенничества или вас обвинили в нем, обратитесь за помощью к нашим адвокатам по ст. 159 УК РФ. Первая консультация бесплатно — давайте вместе защищать ваши права!
